一边是各物企2023年报中显现出的营收及规模增速放缓、盈利能力承压等横亘在发展道路上的巨大障碍；另一边是在长期资金市场上股价和市值延续低迷，短期内难以扭转。

  站在更宏观的视角，整个房地产行业尽管迎来政策不断发力，但基本面仍然低迷，探索新的发展模式、重塑信心和未来预期还在路上。

  7月初，观点新媒体与星河智善生活董事长孙哲峰先生进行了面对面交流，他向我们介绍了对宏观经济与行业的看法，以及物业在“新质生产力”赋能下的可能性和星河智善生活应对未来之策。

  “我们这一代人一出生就在快速地发展的时代，但这是不正常的，就像不能始终以百米跑的速度去跑马拉松一样。当下，只是从‘非常态’回到了‘常态’。”孙哲峰如是说。

  改革开放以后，中国经济实现了跨越式的增长，不断迈上新的台阶。但近几年来，消费持续降级，快速地发展难以为继，增长进入了平稳期，也产生了一些“阵痛”。

  孙哲峰解释，过往中国经济其实是以资源主导类为主，强调的是快速几何式的增长--“量”。以房地产业来看，就是以金融工具等促进对房屋的消费。

  实际上，国家层面已注意到这样的一个问题，提出了“新质生产力”，就是让创新起主导作用，摆脱传统经济稳步的增长方式、生产力发展的路径依赖。

  “不停的寻找有科技含量的增长点，同时要有足够耐心的支持创新变革。对未来，我是很乐观的。”孙哲峰表示。

  他进而表示，行业一定是回到常态，而且最后中国房地产一定是国企化、建筑开发企业化。在此过程中，物业将一直是个好买卖，未来会出现两个职能上的分化。

  具体来看，住宅物业的公共职能会逐步加强，体现的是低利润、国企主导，主要是维护社会稳定，想要在这个范围内牟利，就要靠增值服务。

  类似产业园区等这类B端或G端物业，将属于商业化运行，会产生相当的利润，但也要求物业公司一定要具备专业性，因而会造成物业公司进一步分级。

  “增量放缓，存量有限，物企一定要做质的提升，以高专业性在竞争中赢得发展空间，‘打铁还需自身硬’。就以保洁为例，能不能做生物实验室、食品级管道的清洁服务，就是一面旗帜”。

  孙哲峰解释，首先是高现金流、低毛利，即做好基础服务；其二，要以令人满意的服务“圈住”C端、B端及G端客户；其三，要有能力找到外部好的服务商，引入外部专业公司为客户提供各类配套服务；最后，要有能力分享专业公司的资本性红利。

  进一步举例，孙哲峰曾对美国First Service等公司做观察：“它的商业模式是分裂的，就是有一部分人做好基础服务，让客户满意；另一部分人主要是做投资，要去找到好的专业性服务的企业，进行少数股权投资。在这个前瞻性模型里，物业公司更像是一个平台，在做好基础服务的同时，培育独特的专业链条。”

  但目前来看，国内专业水平高的公司还是较为缺乏，多数能提供的服务很初级，所以“新质生产力”的提升空间较大。

  星河智善生活是星河控股旗下的物业公司，2022年时告别了新三板。官网显示，目前该公司服务项目100余个，服务合约面积3100万平方米，业务覆盖全国30余座城市，服务业主、客户40余万。

  孙哲峰向观点新媒体介绍，目前星河智善生活服务业态已经包括住宅、写字楼、商业、酒店、小学、体育场、佛寺、博物馆等12种类型。其中，住宅业态与非住宅业态占比约是8：2，而产生的利润之比则差不多刚好相反。

  主要是因为在住宅服务过程中，一些项目要贴补，以获得客户信任，这更有助于增值服务的培养。

  未来，住宅业态仍将是星河智善生活的基本盘，主要以接手母公司项目为主，区位上聚焦珠三角和长三角。

  对于商场、产业园区、写字楼等非住业态，星河智善生活将重点发展，依靠自身专业性，积极拼抢。

  据了解，尽管当前商办写字楼、产业园区等招商都很难，但对于星河智善生活来讲，有自己独特的运营方式。

  孙哲峰介绍：“星河智善生活的园区或写字楼每一栋都有主题，例如某栋写字楼基本上涉及机器人主题，就不会出租给别的类型企业，目的是要在楼里打造一个产业上下游生态圈，产生连带效应。这一些企业中有跨区域发展需求的，会形成一个‘亚生态圈’，赋能产业园区招商等。”

  同时，在商企服务的综合设施服务（IFM）方面，孙哲峰称星河智善生活的战略为“掐尖式和蔓藤式”，即找到行业中最牛的企业，将项目打造成标杆，再沿着该行业的“藤曼”向下辐射，越深越好，越多越好。

  如此看来，互联网科技、新能源、银行和金融业等已成为星河智善生活的重要目标。

  而且，各业态在管理过程中互相拉通，人工效能也在不断的提高。“当前公司的保安、保洁等分为两类，一类是‘固定工种’，另一类则施行‘抢单制’，实现吃苦耐劳者多劳多得”。

  孙哲峰认为，数字化或AI在物业行业里，就是要解决建筑物中的人怎样过得舒服的问题。这就需要物业公司作为一个流量入口，首先守好数据底座，做好数据分类。

  孙哲峰：上半年政府在应对经济问题上表现出了决心和智慧，提出了以绿色能源、新材料、信息科技等创新驱动型替代过往资源依赖型的发展路径。

  其实是在不断地寻找有科技含量、有质感的增长点，但这期间的阵痛是需要承受的。

  谨慎地看，当前房地产行业的刺激政策都不会很快产生效果，行业从过去的“非常态”回归到了“常态”。

  一是公共职能，主要是指住宅物业服务，这部分极低利润、国企主导，以维护社会稳定为主；另一个是类似产业园区等B类和G类以商业化运行的部分，会有相当的利润，但要求物业公司有专业性。因此，物业公司未来会分级。

  新质生产力强调要依靠创新拉动经济稳步的增长，对物业行业来讲，意味着四个方面：首先是高现金流、低毛利，即做好基础服务；其二，要以令人满意的服务“圈住”C端、B端及G端客户；其三，要有能力找到外部好的服务商，引入外部专业公司为客户提供各类配套服务；最后，要有能力分享专业公司的资本性红利。

  对于物业公司，当前一定要走出舒适区，做好本职服务，培养主赛道实力以及提升专业性。

  观点新媒体：星河智善生活目前在管业态有哪些？其中住宅与非住业态占比情况怎样的？

  孙哲峰：星河智善生活目前业态包括住宅、商业、产业园区、公寓、酒店、小学、体育场、佛寺、博物馆等12种业态。

  其中，住宅业态对品质的要求很高，一些项目公司还会贴补，这样做才能够建立住户的信任，更有助于增值服务的开展。

  目前，住宅与非住业态规模上各自占比大概是8：2，但利润占比差不多是2：8。住宅业态仍是基本盘，未来主要是承接母公司项目，区位上主要为珠三角和长三角。

  对于写字楼、商场、产业园等非住业态，必须争夺。星河智善生活有专业方面技术，不怕跟别人比品质。

  对IFM赛道，星河智善生活的战略是“掐尖式和蔓藤式”，指找到行业中最牛（最赚钱）的公司，做出标杆项目，然后辐射下游，深耕行业，越深越好，越多越好。

  孙哲峰：数字化是一个工具，细化到物业行业，就是怎样让建筑物中的人过得更舒服，让甲方的人工作流程更顺畅。

  物业公司是流量的入口，首先要做好数据底座，把数据分好类；其次是建立好规则引擎，驱动设备和人员为甲方提供更好服务；最后，以智能算法提高服务的个性化和精准度。