近日，福州工业园区集团与福兴经济开发区联合编制《晋安区工业上楼设计指引（试行版）》，为园区及各开发企业的都市型园区“工业上楼”项目提供指导。据悉，这是全市首个工业上楼设计指引。
《晋安区工业上楼设计指引（试行版）》包含制定背景、制定依据、适合使用的范围、主要内容、预期成效5个部分，收集了2022年以来福建省、福州市对于工业项目的政策要求，以及针对工业项目开发设计的技术方面的要求及行业规范，进一步明确了“工业上楼”建设项目实施方向，让符合“上楼”条件的企业能有更多选择。
工业是实体经济的重要载体，土地是工业发展的基本要素。随着城市规模逐步扩大，土地资源日趋紧张，用地成本不断攀升。传统工业生产厂房空间利用率低、占地面积大、配套不齐全，不足以满足企业对生产、研发、办公空间的需求日益凸显。如何挖掘存量用地潜能，提升空间利用效率，成为促进工业高水平发展的重要课题。
近年来，深圳、上海等城市陆续推出有关政策和实施细则，开启“工业上楼”模式，向天空要空间，大幅度提升土地资源利用率。“工业上楼”通常指多层厂房或“摩天工厂”，是面向新经济、新业态的新探索、新方式。福州正以工业园区标准化建设为抓手，加快整合低效用地，推动“工业上楼”，为企业未来的发展、产业集聚建好载体。那么，“工业上楼”为何要建多层厂房、怎么建、如何用？
福兴经济开发区A2-B光电产业园项目效果图。（福兴经济开发区管委会供图）
车辆进进出出、工人抓紧施工……眼下，福兴经济开发区首个“工业上楼”项目——A2-B光电产业园项目建设现场，处处呈现热火朝天的施工景象。
“工业上楼”是福兴经济开发区加快城市综合开发、推动工业用地有机更新的重点项目。3.55平方公里的开发区，是城区发展工业的主战场，在土地面积有限的情况下，通过“工业上楼”可把存量土地做成增量空间，为发展实体经济找到破题路径。
据介绍，A2-B地块原本是南方建材市场，曾以发展粗放型的仓储物流为主，地块收储出让后，土地容积率从1.7提升至3.0，建筑面积扩大近一倍。该项目计划新建5栋建筑，其中3幢为9层或10层厂房，其余为1幢配套公寓和1幢商务办公楼。
根据福兴经济开发区及周边片区城市综合开发样板工程的“蓝图”，开发区通过收储提升、企业自主提升等多种模式盘活现有低效载体，释放更多产业高质量发展空间，用于建设标准厂房、保障性住房等，已建成及在建的企业未来的发展和产业集聚载体超100万平方米，湖塘科创园、晋安三创中心等产业园区已开展全面招商。
在马尾兴业西路一块70亩的土地上，福州物联网产业的又一重点项目——联东U谷·福州物联网产业园拔地而起。园区总建筑面积9.2万平方米，由15栋楼组成，包括10栋低层定制厂房、4栋高层标准厂房、1栋综合楼，建立集物联网产业、高端生产制造、电子信息于一体的科学技术创新及先进制造业集聚区。
据介绍，该地块原来属于福州钜全工业金属有限公司，每年产值3000万元，亩均产值42万元，亩均税收仅4万元，被列为低效用地。为了让有限的土地发挥更大效用，马尾区将该地块列为“低效盘活”重要试点项目，通过引入北京联东投资（集团）有限公司，建设标准化产业园。
“园区高标准规划建设，创新运营招商机制，全部达产后年营收可达30亿元，比收储前老厂区有较大提升；税收由原来的4万元/亩提升至60万元/亩。”马尾高新园区有关负责人介绍。
“随着产业转型发展需求与土地资源有限的矛盾越来越突出，‘工业上楼’将慢慢的变成为一种趋势。”市工信局有关负责的人介绍，从发展经验看，总体建设用地稀缺是城市都会存在的现象，破解土地资源紧缺、用地成本高企等难题，才能实现城市工业高水平质量的发展；从现实需求讲，制造业向产业链创新链高端攀升，深刻改变着工业生产方式和空间载体形式，更高品质的配套环境和产业空间，才能有效留住优质制造业企业。
占地面积不变，单位产值倍增——“摩天工厂”实现“向天要地”，打开了破题的思路。
从平房到大厦，用高楼做工厂。“工业上楼”是系统问题，“摩天工厂”并非简单地堆叠，将生产空间从平面转换为立体，建筑的承重、层高、柱距、垂直运输、用电等都是企业入驻前要着重考虑的因素。
去年9月1日土拍一锤定音，同年11月28日正式破土动工，从土拍到开工不到3个月，福兴经济开发区“工业上楼”示范项目——A2-B光电产业园项目跑出建设加速度。该项目由福州工业园区集团开发建设，联合晋安区政府，以“政府+国企”模式，对打造福州“工业上楼”标杆、推动园区建设具备极其重大意义。“项目在拿地当天即开展地勘工作，并快速启动项目方案设计，推动该项目加快落地。”工业园区集团相关负责人介绍。
前期，政府和企业一同走访调研园区企业需求，形成了“工业上楼”调研报告，邀请上海、深圳等地的专家学者出谋划策，并引进深圳著名的“工业上楼”设计团队——筑博设计，制定《高标准厂房建设指引》。
“项目大量采用装配式建造，将其打造为福州‘工业上楼’标杆项目。”工业园区集团负责推进该项目的工作人员说，这种施工方式将大量的现场工作前置，预先在工厂车间生产好成品构件，再运输到施工现场进行吊装。
为了适应大型设备上楼和工业生产，“摩天工厂”要承受更重的荷载、开辟更大的生产空间、承担更大的用电荷载。厂房一层层高达7.5米，二楼以上层高在4.5米~5.6米。同时，大楼将安装载重3吨、5吨的货梯，并在2层及以上楼层开辟至少4米×3.5米的吊装口，便于大型设备的入场吊装。项目无论从整体流线还是单体动线上均能做到人货分离，最大限度满足安全生产要求。
乌龙江畔、南三环边，仓山智能产业园内一栋栋被蓝色玻璃幕墙包裹的新建高楼，在阳光下显得格外耀眼。走进产业园，曾经低矮破旧的老厂房，如今已经升级换代为现代化标准厂房。
项目建筑设计企业中建科工集团有限公司，充分应用科技、绿色、人文、智慧的装配式建筑技术，积极打造践行新发展理念的城市业态新标杆，助力老旧工业园区迭代升级。项目在规划设计阶段，就充分的利用当地外因，构建健康、舒适、低耗、无害、邻里和谐的活动空间，最大限度实现节能、节地、节水与保护自然环境，同时以建设节约型社会为目标，慢慢地增加新材料、新工艺在项目建设中的运用。
走进联东U谷·福州物联网产业园，在不同于传统的制造工厂内，记0者感受到严谨而不乏活泼的氛围。企业厂房内，制造人员和研发人员沟通顺畅，一件件了不起的高端产品在这里诞生。
据介绍，联东U谷·福州物联网产业园是联东集团在福州的第一个产业园项目。项目落地后，按照“大企业独栋入驻，中小企业集中入驻”原则，联东U谷产业园高标准设计了两类不同厂房，10栋低层定制厂房面向大中型企业设计建造，4栋高层标准厂房面向中小企业设计建造。
“作为中小企业，我们自己拿地建厂房，不仅成本高，而且周期长，现有建好的产业园区让我们实现拎包入住，园区内还有良好的生活配套和服务，何乐而不为？”园区企业福州英诺电子科技有限公司董事长程静说。
该产业园整体布局属于厂办一体化，标准厂房有别于传统厂房：独栋多层和双拼多层设计的厂房，面积在1600平方米~5000平方米，可自由组合，首层层高最高达7.2米；高层产品，面积为1000平方米~1268平方米，首层层高6米，可实现办公、研发一体化。8米的柱距、客货双入口等设计，适合中小企业经营，解决了他们“找地难、建设周期长、建造成本高、土地利用率低、贷款融资难”等发展瓶颈。
在联东U谷·福州物联网产业园，运营服务中心切实践行“让智造微笑起来”的服务理念，搭建产业服务平台，提供包括金融服务、产业政策服务、人才服务等在内的专业化服务。
程静坦言，企业之所以落地该产业园区，一种原因是看中了联东U谷的园区品质和产业服务，另一方面，则是看中了马尾首批国家经济技术开发区的区位优势，马尾物联网、新能源产业蓬勃发展，十分符合企业的发展需要。“周边有很好的产业体系，希望依托这样的产业优势，帮企业集聚人才，为企业创新注入新动力。”程静说。
“引进联东U谷，主要看中他们的招商和园区运营能力。”马尾区有关负责人说，联东创建于1991年，专注于产业服务和园区运营，是具有全国影响力的产业集团，旗下核心企业联东U谷在全国超80座城市投资运营产业园区，引进、服务新兴制造业和科技型企业超过16000家。
从定位来看，联东U谷·福州物联网产业园以物联网、电子信息、人机一体化智能系统为核心，打造集科学技术研发、中试成果转化、生产组装、高端装备制造于一体的高端产业集聚区。如何确保这样的定位不变？“园区实行‘三审制’，严把入园企业产业审核关。”联东集团福州公司总经理郭梓峰介绍，通过联东项目公司、联东集团北京总部、马尾区政府“三审”后，企业方可入园。
园区还采用“双控”：控产业园销售价格，销售价格不超过6500元/平方米，降低企业入驻成本，回归产业服务属性；控引进企业税收和园区亩产税收，即企业达到约定税收方可办理产权，同时竣工验收后，连续6年园区税收需达到50万/亩·年以上，确保项目质量，让项目引得进、落得下、发展好。
福兴经济开发区首个“工业上楼”示范项目——A2-B光电产业园项目建成后，将由政府100%回购，通过低租金招引光电上下游企业入驻生产，打造6万平方米光电产业园，实现“一栋楼就是一条链”。“企业拎包入住，无需前期投入，将破解城区土地成本过高，让实体制造业能够轻资产运营，把更多的流动资金投入生产研发。”工业园区集团负责推进该项目的工作人员说。
市工信局有关负责这个的人说，与“摊大饼式”的工业园区模式相比，“工业上楼”不仅能节约宝贵的土地资源，还能促进产业链协作及不同产业对接融合，催化产业集群和人口集聚，使生产空间、生活配套、生态环境的共赢成为可能。接下来，福州市将坚持工业用地姓“工”，深入挖掘建设用地潜力，加快马尾人机一体化智能系统产业园等“工业上楼”标准厂房项目建设，助力制造业高水平质量的发展。
