旅游，是满足物质需求之后产生的精神需求，吃住行得到满足后，人们更多的追求“游、娱、购“等休闲方面的需求，这是从消费者方面来考虑旅游。如果从投资的角度来看，旅游无疑是一个玩出来的产业。蓝裕文化主题开发设计院发现，世界各地的旅游，尤其是发达国家的旅游，已经渗透到我们正常的生活的方方面面。办公楼开始成为旅游场所，道路和小区成为特色小镇，工厂开始步入工业旅游时代，从商业中心到生活社区，从城市到乡村，休闲成为主流，旅游这个“玩”出来的产业，开始成为经济的突破口，也成为投资新热点。那么，文旅产业的商机在哪里?有哪些发展模式?如何抢占文旅地产发展先机？如何推动文旅地产项目运作?
做任何事情，首先要了解正处在一个什么样的时代，所谓天时地利人和，天时至关重要。只有先搞清楚了这个时代正在发生什么样的变革，整个社会经济发展到了哪个历史阶段，才有机会抢占时代的制高点。新的文旅时代具有“一个潮流、两个对流和三个需求”方面的特征。
根据国际经验，人均GDP进入1000美金以后，真正意义上的旅游才开始，随之而来的，是一个全民观光旅游的浪潮。当人均GDP突破3000美金时，大众观光旅游开始向休闲、体验旅游转型。而人均GDP超过5000美金标志着进入休闲旅游全方面爆发、体验旅游蒸蒸日上的新时代。
到今天，中国的人均GDP已达到6600美金，全新的体验旅游时代正扑面而来，这将是一种新的生活方式，要享受生活、逃离都市、寻找理想中的乌托邦，要减轻焦虑、释放心情、寻找自我、还要丰富多彩。
在这股休闲浪潮下，围绕着体育、旅游、休闲、文化等巨大的产业链释放出了巨大的消费力。蓝裕文化主题开发设计院认为，休闲产品有以下七种主要形态，包括：主题度假区、休闲运动、邮轮游艇、娱乐活动、康养产品、餐饮产品和文化产品。
三十年前的中国以生产为核心，两头在外；三十年后将以消费为驱动，市场在国内，消费在国内。在休闲经济扑面而来的大潮中，必须要格外注意到两个现象。
第一个叫内外对流：一种原因是国内游客、开发者的海外考察、访问、旅游，现在国内许多企业已经不满足于自己的认识而积极地去世界各地进行全球抓药；另一方面国外相关机构积极进入广阔的中国市场，促进国内国外在休闲产业、休闲产品、休闲服务方面的开发、互动、合作。
第二个是城乡对流，即新型城镇化：乡村的人渴望都市现代生活，都市人又想逃离到山清水秀的乡村生活。这其中城市反哺农村是真正推动新型城镇化的核心，都市人在享受乡村生活的同时把城市文明带入和植入乡村，推动都市文明和乡村文明的结合。今天在乡村形成了五股返乡力量，包括：返乡农民、返乡创业者、本土企业、都市小资和富豪，当他们带着新的眼光和资本回到乡村，乡村旅游和休闲产业的开发面临新的变革。
文旅地产的开发必须要满足三个需求。第一个是生态的需求。第二个是文化的需求，现今的文化呈现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征，要满足文化的需要，项目要经历从传承文化到创造文化、从创造文化到消费文化、从消费文化到升华文化三个过程的轮回。第三个是健康的需要。
所以，在休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞下，文旅项目成为了其中一个独特而重要的抓手。天时、地利、人和均已具备，文旅项目迎来了自身发展的机遇期。
综合文旅新区一般位于文化厚重的古城外围或周边，以疏解城市人口、产业和交通，既可实现对古城的腾笼换鸟，又提供全新的文化展现平台，形成规模庞大、功能复合的综合性文旅新区，如西安曲江文旅新城、丽江祥和丽城、曲阜文化经济特区、洛阳国际文化旅游名城等。
文化商业地产是以商业为核心，以产业、居住、生态为支撑，融入文化主题，塑造地域特色，利用商业的外向性、集聚性，凸显其作为文化舞台和窗口的性质特点。今天常规性的商业已经缺乏吸引力，人们更愿意去具有文化性、娱乐性和休闲性的商业区，不仅为吃住行，更多是为了在游购娱的过程中感受愉悦、放松和独特的体验。
文化娱乐的发展与现代都市人追求放松，释放压力的生活需求有直接关系，文化娱乐地产的开发除了利用现代新型的娱乐设备、娱乐方式外，很重要的一点就是要结合地域文化。
健康是人类永恒的追求，近年来亚健康问题越来越严重，清新的空气、干净的山水、静谧的环境慢慢的变成为财智人士首选的修养之地。健康养生是一个非常大的、但是也是很值得做的、更是大家都很关注的课题。
以新型城镇化为契机，以城乡统筹协调发展为思路，乡村休闲旅游正在引领新一轮的“资本下乡”，许多老板在城市打拼以后现在要回归做一些发展。
以生态为基石，在大型综合旅游度假区的开发方面，需要企业的大手笔投资，案例如龙湖山海湖、清远狮子湖国际旅游度假区、万达长白山国际旅游度假区、四川峨秀湖国际度假区等。
那么，如何抢占文旅产业先机，文旅产业如何与地产结合，现分享“12345”方法论：
“找魂“就是寻找一个项目的核心竞争力和战略方向，基于城市高度、文化高度、生态高度的结合，寻找项目最长的长板。找魂不是提缺乏支撑的庞大概念，也不是提另类而缺少内容的概念。
找魂的关键是打通四度，即“定位有高度，功能有广度，产品创新有深度，和所有元素要建立关联度”。比如要站在区域的高度，文化的高度，生态的高度。从战略上，“一枝独秀”是长板理论，任何项目都要寻找自我的核心卖点，充分张扬。只有清楚了“魂”在哪里?个性在哪里?核心竞争力在哪里?可持续发展依凭的东西在哪里?项目才有了唯一性、排他性、权威性的东西，就是必须要找到项目一个的“魂”。这种找魂的能力正是像蓝裕文化这种主题开发机构的核心能力之一。
任何开发企业一定首先“下接市场”，结合自己条件和项目的现实基础，在积极结合相关项目先进开发经验的同时，寻找适合的开发产品、业态配置、开发模式、资源整合，开创自身的文旅开发运营模式；其次“上通官场”，在今天中国做企业，不光是要懂市场，还要懂官场，要关注政治，要发挥政府的全局把控和宏观调控能力，内外一起发力，为文旅项目的发展保驾护航并提供对应支持，包括规划、土地、交通、市政、税收、专项资金、旅游营销等支持。跳好“市长”和“市场”双人舞，搭建“政府”与“企业/投资者” 合作桥梁。
文旅地产的开发是一个综合的系统工程，无论政府、企业在招商和寻找合作伙伴，还是要进入文旅地产的企业，必须要具备“三力”，即“心力、能力、实力”三方面的支撑力。
心力方面，要判断对文旅地产的开发到底是将旅游地产作为企业未来中长期发展的策略的战略型，还是在适合做旅游地产的项目时尝试做旅游地产的策略型，还是以旅游地产概念谋求在拿地和销售的利益的投机型。
其次，随着消费者口味的逐步的提升，打造一个成功的休闲产品光有钱是不够的，还必须有打造精品的能力，必须要懂这个行当，要有做精细产品的能力；同时在有明确的战略方向的同时，具备一流的操作能力，包括执行力和整合全球资源的能力。另外，今天做旅游项目都必须有相当大的投入，有没有持续的投资能力是关键，所以企业一定要有相当的实力。
先规划后建设慢慢的变成了地产开发的行业标准和规定动作。但蓝裕文化发现，很多项目的失败恰恰是因为策划的缺位，缺少一枝独秀的找魂、两场结合的统筹、三力要素的研判。
项目的标准流程应该具备四个阶段，即：谋划、策划、规划、计划。首先，文旅项目的开发，要有政府和企业的前期谋划，通过眼观六路，耳听八方，对企业特点、项目特点进行基础情况的了解，形成项目开发必要的前期准备。其次，通过专业的策划机构，按照承上启发，左右逢源的思路，充分的发挥变压器的转换效应，拿出一个科学的策划方案，指导项目规划设计运营；策划主要解决“定方向、定功能、定引擎、定特色、定模式”五大问题，从而大幅度提升项目在政府、市场方面的关注和吸引，塑造企业良好口碑和品牌效应。
接下来是通过规划对策划既定的思路进行定量化，将产品按照专业的技术规范和要求，进行空间落地和设计，有了策划之后，这时的规划就有神了，有魂了，有个性了。最后是计划，通过前三划之后，整合投资者，实现资源的有效整合和项目的快速推动，拟定具体工作规划，把这个“魂”具体落实下去，推动下去，最大限度地来规避蛮干和同质化的问题。
一个成功的文旅地产项目，往往都具备这五个因素，通过它们的有机结合，既保证项目的近期的成功，又能够得到持续的发展。
第一，概念为王，通过对生态、文态、业态、形态的提炼，凝练形成项目和产品的独特概念，成为核心新引力。
第二，休闲为体，不同于常规地产，文旅地产需要配置大量的休闲设施，营造休闲的环境和氛围，成为让游客呆得下、呆得久的主要法宝。
第三，文化为魂，文化是点亮旅游地产的灵魂，通过文化符号、文化演艺、文化特色的体验，为文旅地产形成独特的标签。
第四，产业为链，通过“销售住宅+经营商业+游客活动的业态共生、人群共享，形成完善的产业链条，还可以打通一二三产业关系，形成联动组合，从而设计成为一个共生的平台。
第五，整合为网，这是一个跨界与整合的时代，只要与文旅地产生态圈相关联的，都可以大力整合，通过整合不断了解其实质，并最终会选择价值取向高的部分自己来做，从而积淀自己的品牌，在未来，拼的不仅仅是智力、实力，还有整合力。
蓝裕文化主题开发设计院认为，在IP为王，创意领航的年代，如何将IP落到实处，以创意的方式展示出来，给人以深度的场景还原和体验，让人沉浸于感官的刺激之中，忘却世俗的烦恼，最终获得身心灵的放松和洗涤，这才是文旅项目获得成功的关键。
